Aktualizacja: 24 marzec 2025

Zakup działki budowlanej lub domu z działką, wiąże się z koniecznością dopełnienia wielu formalności. Sprawdzenie gdzie są granice działki i jakie są jej rzeczywiste wymiary, nie jest obowiązkowe. Można oczywiście bazować na dokumentach, na których jasno określone są miejsca granic działki. Mapy, w tym najprostsza mapa geodezyjna, zawiera takie informacje jak numer działki, wrysowane nieruchomości, które na niej są, granice nieruchomości, a nawet miejsca, w których powinny być słupki graniczne. Bardzo często jednak to, co jest na mapie geodezyjnej, nie porywa się ze stanem faktycznym. Dlatego warto sprawdzać wymiary działki i granice jeszcze przed jej zakupem. Jak sprawdzić wymiary działki?

Ogrodzenie działki o niczym nie świadczy

Wielu właścicieli działek stwierdza wprost. Moja działka jest do tego miejsca, w którym jest ogrodzenie. Rozgraniczenie nieruchomości, szczególnie przed laty, często jednak było dokonywane bez dokładnych pomiarów. Zdarzało się, że sąsiedzi umawiali się wręcz, że w tym miejscu stanie płot. Taki stan faktyczny i zupełnie inny od prawnego, istniał przez lata.

Kupując działkę, warto sprawdzić więc dokładnie, jakie wymiary ma przyszła działka i czy rozgraniczenia w postaci ogrodzenia są postawione dokładnie na granicy działki. Może tak nie być, choćby z banalnego powodu. Na ogrodzenie w granicy działki muszą zgodzić się właściciele graniczących ze sobą działek. Jeśli tej zgody nie ma, niejeden właściciel działki decyduje się na postawienie ogrodzenia nieco odsuniętego od granicy, już na swoim terenie. Wtedy bowiem sąsiad nie musi się na takie rozgraniczenia zgadzać. Rozgraniczenie nieruchomości widoczne na działce może więc być zupełnie inne niż na mapach.

Czy samodzielnie można sprawdzić rozgraniczenie nieruchomości i wymiary działki?

Czy można sprawdzić jakie wymiary ma moja działka, nie angażując do tego geodety i nie płacąc za jego usługi? Teoretycznie jest to możliwe, jednak nie w każdej sytuacji. Można złożyć w urzędzie wniosek o wydanie mapki geodezyjnej określonej działki. Na niej znajdują się takie dane jak numer działki, granice, lokalizacja słupków granicznych i inne dane, takie jak miejsca, w których na działce są budynki. Nierzadko jednak już to nie musi pokrywać się z rzeczywistością. Jeśli bowiem dany budynek został rozebrany lub przebudowany, a nie zgłoszono tego do urzędu, stan faktyczny będzie inny od tego, który jest na działce.

Poszukiwanie kamieni granicznych

W niektórych przypadkach da się we własnym zakresie sprawdzić, czy rozgraniczenie nieruchomości jest prawidłowe i określić prawidłowe wymiary działki. Na mapce geodezyjnej znajdują się bowiem oznaczenia miejsc, w których powinny być kamienie graniczne lub też słupki graniczne. Zawsze są one wkopane w ziemię i niewidoczne. Nierzadko geodeci nad kamieniami granicznymi wkopują też butelkę, by jasno oznaczyć, ze dany kamień jest kamieniem granicznym, nie zaś przypadkowym, który znalazł się w ziemi.

W oparciu o mapę i inne dane można więc spróbować znaleźć choć jeden kamień graniczny. Potem zaś posiłkując się mapą, poszukać kolejnych, na podstawie ich lokalizacji zaś upewnić się, że rozgraniczenie nieruchomości, które wyznacza ogrodzenie, jest zgodne ze stanem faktycznym. Taką działkę też można zmierzyć, by określić jej wielkość. Najczęściej jednak takie sprawdzanie ile moja działka mierzy jest bez sensu. Nie ma bowiem pewności, czy kamienie graniczne nie zostały przesunięte przez któregoś z właścicieli. Nierzadko tych kamieni po prostu nie ma. Przed laty z pewnością były wkopane, ale najprawdopodobniej ktoś je usunął. Tak często jest, jeśli działka budowlana lub nieruchomość zabudowana wcześniej była użytkowana do celów rolniczych. Rolnicy nierzadko usuwali kamienie graniczne, by przypadkowo nie uszkodzić maszyn przy orce czy innych pracach rolniczych.

Do sprawdzenia wielkości działki lepiej wynająć geodetę

Jak więc sprawdzić jakiej wielkości jest moja działka i mieć pewność, że dane są prawdziwe? Niezbędne jest wynajęcie geodety, który na podstawie dokumentów i wizji lokalnej, a także danych przestrzennych, dokładnie określi wymiary działki i jej granice. Jeśli zaś będzie to konieczne, dokona ich korekty. Geodeta ma dostęp do baz danych, takich jak bazy działek i budynków EGIB. Na podstawie danych z baz działek i budynków EGIB, a także innych dokumentów już bez wizji lokalnej może wykryć nieprawidłowości. Wizja lokalna na terenie działki może je tylko potwierdzić.

Koszty usług geodezyjnych – ile to naprawdę kosztuje?

Więc ile właściwie zapłacisz za usługi geodezyjne w Polsce? Przygotuj się na niezłą przejażdżkę, bo ceny skaczą w zależności od miejsca i zakresu prac. Dla przykładu, samo wkopanie jednego słupka granicznego wraz z niezbędnymi papierkami i aktualizacją map kosztuje zwykle od 300 do 700 zł za punkt. Ale w dużych miastach typu Warszawa czy Kraków nie zdziw się, jeśli usłyszysz cenę nawet 1000 zł. Dodatkowe pomiary czy wizyty terenowe? Budżet szybko topnieje! Tymczasem na prowincji, gdzie życie płynie wolniej, a krów więcej niż ludzi, możesz znaleźć okazję za 200-400 zł. Ale uwaga – niższa cena nie zawsze jest gwarantowana, szczególnie gdy geodeta musi dojeżdżać gdzieś w dzicz. Sam przekonałem się o tym boleśnie, kupując kiedyś kawałek ziemi pod Białymstokiem.

Podstawowe roboty jak wyznaczenie standardowej działki ok. 1000 m² to koszt przynajmniej 1000-1500 zł. Ale jeśli twoja ziemia generuje problemy – sporne granice czy nieaktualne zapisy w EGIB (Ewidencja Gruntów i Budynków) – przygotuj się na wydatek od 2000 do nawet ponad 3000 zł. Sąsiad kiedyś twierdził, że płot stoi idealnie w granicy, a geodeta wykazał dwa metry różnicy. No i zaczęły się niezręczne rozmowy przez żywopłot oraz rachunek rosnący szybciej niż poziom mojego stresu. Najgorsze jest to, że nie istnieje oficjalny cennik – wszystko zależy od negocjacji, rynku i twoich zdolności przekonywania.

Jak negocjować cenę, na co patrzeć w umowie i jak nie wdepnąć na minę z geodetą

Negocjowanie ceny – bo kto nie lubi targowania?

Dobra wiadomość: z geodetą możesz się targować, sam to przerabiałem. Wyobraź sobie sytuację: ja, uzbrojony w trzy różne oferty, pijąc herbatę w zakurzonym biurze i próbując urwać parę stówek. Najpierw załatw przynajmniej dwie-trzy propozycje – to twoja amunicja negocjacyjna. Mów spokojnie coś w stylu: „Pan z sąsiedniej ulicy podał mi cenę 1200 zł – da się to u was taniej?”. Większość geodetów zrobi trochę miejsca na ruch w cenie, byle zdobyć klienta. Możesz też zagrać kartą elastyczności – powiedz, że zależy ci na czasie albo możesz odpuścić mniej istotne formalności. Tylko bez przesady, bo trafisz na fachowca, który zrobi byle jak, a wtedy twoje słupki graniczne zaczną się chwiać niczym mój wujek po weselu.

Na co zerknąć w umowie – diabeł tkwi w szczegółach

Umowa to twoja tarcza ochronna – nie podpisuj, dopóki dobrze jej nie prześwietlisz. Sprawdź dokładnie, co obejmuje cena: wytyczenie granic, montaż słupków, aktualizacje map. Ustal jasno kwotę – czy jest stała, czy może wzrosnąć przy niespodziewanych komplikacjach? Kiedyś pominąłem ten szczegół i dostałem ekstra 500 zł, bo „teren był trudny”. Jasne, jasne. Pilnuj też terminów – geodeci bywają bardziej zajęci niż pszczoły wiosną, a przecież nie chcesz czekać na wyniki do 2026 roku. Dobrze jest, jeśli umowa zawiera odpowiedzialność za ewentualne błędy. Możliwość reklamacji to klucz, bo uwierz, krzywa granica to kłopot, którego nie potrzebujesz.

Warto odwiedzić kilku geodetów

Podejmując decyzję o wynajęciu geodety, warto we własnym zakresie pobrać z urzędu mapkę geodezyjną nieruchomości i z tym dokumentem odwiedzić co najmniej kilka biur geodezyjnych, z zapytaniem o cenę usługi. Mapka jest potrzebna, by geodeta od razu wiedział o jaką działkę chodzi i co może być do zrobienia. Już na podstawie numeru działki i innych danych, w tym danych przestrzennych, będzie mógł określić, czy łatwo będzie sprawdzić wymiary działki czy też nie. Na podstawie numeru działki może też w bazie działek i budynków EGIB sprawdzić dane, które będą konieczne, by określić czy rozgraniczenie nieruchomości jest prawidłowe i jakie są wymiary działki.

Geodeta prawdopodobnie od razu poda cenę usługi. Z pewnością zaznaczy jednak, że cena usługi może ulec zmianie, jeśli na podstawie wizji lokalnej i danych przestrzennych, okaże się, że jest więcej do zrobienia. Koszt usługi może wzrosnąć jeśli okaże się, że konieczne jest wkopanie nowych kamieni geodezyjnych. Z reguły koszt wkopania takiego kamienia i naniesienia danych na mapy to kilkaset złotych. U niektórych geodetów jest jednak drożej.

Prace geodezyjne na terenie działki. Konieczne jest ustalenie terminu

Po sprawdzeniu danych w rejestrze działek i budynków EGIB, geodeta może dokonać wszelkich koniecznych prac na terenie działki. Warto jednak mieć świadomość, że nie może on się pojawić na działce w dowolnym momencie. Do jego obowiązków należy wysłanie zawiadomienia o pracach na działce do wszystkich właścicieli działek, które z nią graniczą. I nie ma znaczenia, czy będzie on sprawdzał tylko jedną granicę działki. Bowiem może okazać się na miejscu, że do sprawdzenia jest więcej i trzeba tez dokonać korekt. Sąsiedzi zawiadamiani są zawsze pisemnie. Jeśli działka graniczy z drogą, zawiadamiany jest także urząd gminy lub miasta.

Wszystkie zawiadomione osoby mogą w wyznaczonym terminie zjawić się na terenie działki i obserwować czy prace geodezyjne wykonywane są właściwie. W ekstremalnych przypadkach mogą składać odwołania lub inne pisma, jeśli nie zgadzają się z wytyczonymi granicami działek.

Wkopywanie kamieni granicznych

Jeśli granice działki są jasno ustalone, a kamienie graniczne znajdują się na swoich miejscach, to prace zostaną zakończone szybko. Jeśli jednak okaże się, że kamienie graniczne są przesunięte lub któregoś z nich nie ma, geodeta będzie musiał taki kamień wkopać. Dane na ten temat zaś nanieść na mapy geodezyjne, by w rejestrze działek i budynków EGIB się znalazły.

To oczywiście skomplikuje prace geodezyjne i je przedłuży. Może też zdarzyć się, że konieczna będzie niejedna wizyta geodety na działce. Tak może być, jeśli na mapach działki jest jakiś budynek. W rzeczywistości jednak są jego pozostałości lub nie ma go wcale. W takiej sytuacji geodeta bowiem będzie musiał dokonać koniecznych korekt na mapie, ale na podstawie potwierdzonego stanu faktycznego. Jeśli na przykład na działce są pozostałości budynku, geodeta nie może usunąć go z mapy, jeśli nie znikną. Konieczne będzie więc ich usunięcie i ponowne umówienie się z geodetą na wizję lokalną na terenie działki. W zależności więc od sytuacji, geodeta może szybko i łatwo sprawdzić rozgraniczenie nieruchomości i wymiary działki, lub zajmie mu to więcej czasu i będzie też wiązać się z większymi kosztami.

Warto korzystać z usług geodezyjnych

Przed zakupem działki czy też działki z domem, warto skorzystać z usług geodety, który dokładnie sprawdzi wymiary działki i rozgraniczenie nieruchomości. Nie ma takiego obowiązku, jednak dla własnego spokoju rozsądnie jest się na to zdecydować. Błędne granice działki mogą bowiem w przyszłości doprowadzić do wielu problemów. Jak przykład można podać sprzedaż sąsiedniej działki.

Nowy właściciel może bowiem chcieć sprawdzić rozgraniczenie nieruchomości i sprawdzić wymiary. Jeśli w tej sytuacji okaże się, że granice działki są błędnie wytyczone, może nakazać choćby przesunięcie ogrodzenia, co będzie się wiązać z dużymi kosztami.

Kupując działkę bez sprawdzania jej wymiarów, z czasem może też się okazać, że jest znacznie mniejsza niż w rzeczywistości. Nikt bowiem bez dokładnych pomiarów nie jest w stanie tylko na podstawie oględzin określić czy ma na przykład dwa tysiące metrów kwadratowych czy o kilkadziesiąt, a nawet kilkaset mniej. Warto więc poświęcić czas i pieniądze, wynająć geodetę i zlecić mu sprawdzenie wymiarów działki i prawidłowości wytyczenia granic. Takie usługi będą oczywiście płatne, jednak są to koszty, które warto ponieść i mieć pewność, że zakupiona działka jest odpowiedniej wielkości, a jej granice są właściwie wytyczone

Alternatywne sposoby weryfikacji – bo geodeta to nie jedyna opcja

Nie chcesz od razu wykładać tysiąca na geodetę? Rozumiem – czasem warto zacząć od tańszych metod. W 2023, kiedy oglądałem tę działkę pod Białymstokiem (jeszcze przed awanturą o płot), wypróbowałem kilka prostszych opcji.

• Najpierw zajrzyj do prawnika specjalizującego się w nieruchomościach. Za 200-500 zł za godzinę sprawdzi akty notarialne, księgi wieczyste i wyłapie problemy, takie jak ukryta służebność czy niejasne granice. Mnie to kiedyś uratowało przed kupnem działki z ukrytą drogą przejazdową przez środek wymarzonego ogrodu!

• Możesz też wykorzystać wiedzę dobrego agenta nieruchomości. Jeżeli zna teren jak własną kieszeń, może szybko ocenić działkę, zerknąć na stare mapy albo skontaktować się ze znajomym geodetą. Kiedyś agentka odkryła błąd w historii mojej działki zupełnie za darmo, bo kupowałem nieruchomość przez nią.

Te metody oczywiście nie zastąpią precyzyjnych pomiarów, zwłaszcza przy całym dramacie ziemskim, który pojawia się w 2025 roku – jak choćby ta słynna awantura na X o płot w Poznaniu – ale na początek to niezłe rozwiązanie. Zdecydowanie lepsze niż moje dawne próby mierzenia działki taśmą mierniczą i modlitwami, żeby wyszło dobrze!